*Por Renato Vieira de Ávila
A contenção periférica está executada, as fundações avançam e a escavação desenha o segundo subsolo de garagens. No estande de vendas, 40% das unidades já foram comercializadas, com contratos que preveem parcelas mensais, reforços e balões por mais de uma década. A obra segue sob controle. Contudo, surge uma questão crucial para o planejamento estratégico das empresas do setor: o sistema tributário do empreendimento também está preparado para as transformações em curso?
Durante décadas, a dinâmica fiscal do mercado imobiliário seguiu um fluxo simplificado: diante do recebimento das vendas, aplicava-se a carga tributária do Lucro Presumido ou do Regime Especial de Tributação (RET), realizando a declaração e o recolhimento ao final do mês. Enquanto a engenharia conduzia a obra, o comercial vendia e o financeiro geria os recebimentos. No entanto, o avanço da Reforma Tributária e das novas ferramentas de fiscalização altera esse ecossistema.
Com a obrigatoriedade da Nota Fiscal Eletrônica do Setor Imobiliário (NF-e ABI) a partir de 1º de dezembro e a transição do PIS e da Cofins prevista para o fim de 2026, o Fisco passará a rastrear as operações com alto nível de detalhamento. A fiscalização buscará reconstruir a trajetória individual de cada unidade: a identificação do comprador, o contrato correspondente, a segregação entre principal, juros e multas, os redutores aplicáveis e o aproveitamento de créditos sobre insumos e serviços empregados na obra.
Essa mudança introduz conceitos operacionais que afetam diretamente o fluxo de caixa e a margem de lucro dos lançamentos: NF-e ABI, apuração assistida, redutor de ajuste, valor de referência, redutor social, split payment, recolhimento pelo adquirente e créditos de IBS e CBS.
Impacto no Fluxo de Caixa e Operação
A NF-e ABI enviará aos sistemas públicos dados detalhados sobre alienação, adquirente, preço e cronograma de pagamentos. Na sequência, a apuração assistida cruzará essas informações com as notas emitidas por fornecedores e prestadores. Ferramentas como o split payment permitirão a retenção do tributo diretamente na liquidação financeira, alterando o montante líquido disponível no caixa do projeto. Paralelamente, o mecanismo de recolhimento pelo adquirente envolverá o comprador no processo de quitação da obrigação fiscal.
Na prática, os projetos imobiliários passam a exigir rastreabilidade total, desde a aquisição do terreno até a liquidação da última parcela. Em unidades vendidas com prazos longos de financiamento, eventuais cessões, distratos, repactuações, inadimplências e atualizações monetárias atravessarão todo o período de transição tributária, exigindo integração rigorosa entre as áreas de contratos, gestão fiscal e contabilidade.
Integração das Áreas Corporativas
O cenário atual demanda alinhamento multidisciplinar. A gestão tributária deixa de ser uma rotina restrita ao fechamento fiscal e passa a exigir sinergia com os departamentos de engenharia, suprimentos, vendas, jurídico e financeiro.
A viabilidade financeira dos novos lançamentos imobiliários dependerá não apenas da eficiência executiva no canteiro de obras e do desempenho comercial, mas também do planejamento estruturado da arquitetura tributária aplicável a cada projeto.
Renato Vieira de Ávila, advogado e CEO da Plantax.
